Comprare casa
Comprare casa è uno degli investimenti sicuramente più importanti di tutta la vita se non, addirittura, il principale in assoluto. Lanciarsi in un'avventura del genere significa essere economicamente esposti per un lasso di tempo molto lungo, ma indubbiamente la soddisfazione e la voglia di avere una casa di proprietà per sè e per la propria famiglia supera ogni difficoltà. Il mercato immobiliare è in netta ripresa. Ciò significa che aspetti fondamentali come i tassi di interesse ai minimi e il calo del prezzo degli immobili spingono un numero sempre maggiore di italiani verso il grande passo dell'acquistare casa. Come avviene per qualsiasi altro acquisto, vale a maggior ragione per la casa: prima di firmare l'atto definitivo, bisogna pensarci bene, riflettendo sull'impegno e valutandone pro e contro.
Acquistare casa
Acquistare una casa non è sicuramente come acquistare un'auto nuova. Per questo motivo, data la natura dell'investimento in questione, è opportuno seguire alcune semplici regole ed effettuare alcuni piccoli controlli al fine di evitare che insorgano brutte sorprese, magari ad acquisto già effettuato. Il primo passo è quello di farsi consegnare la copia dell'atto di provenienza che attesti l'acquisto della casa in modo legale in passato. Si deve, poi, verificare se ci sono, o meno, ipoteche anche se questo passaggio viene comunque espletato dal notaio prima del rogito. Se ve ne è traccia, va richiesta la cancellazione. L'immobile deve essere a norma quindi il venditore deve fornire documentazioni sulla concessione edilizia, sull'abitabilità, sull'agibilità e dimostrare che tutti gli impianti siano anch'essi a norma di legge.
Cosa non fare prima di comprare casa
Vi sono alcuni errori da non fare prima e durante la procedura che porterà ad acquistare casa. Considerato che il 99% dei nuovi acquirenti non ha mai le idee chiare sui costi effettivi di un'operazione di questo tipo, un po' di chiarezza è d'obbligo. Bisogna fare bene i propri conti. Al prezzo dell'immobile in sè vanno aggiunte le spese connesse all'acquisto. Si tratta di una percentuale che può sfiorare il 10% sul valore totale della casa e che si ripartisce tra Iva, imposte di registro, ipotecarie e catastali. Anche i costi relativi al mutuo vanno esaminati bene. Al costo del finanziamento, infatti, si aggiunge quasi sempre quello di un'assicurazione (per perdita di lavoro o decesso) che influisce non poco. Mai, comunque, precipitarsi nell'acquisto e, possibilmente, far visionare la documentazione raccolta da un notaio di propria fiducia.
L'atto di vendita conclusivo: il rogito
Il rogito è l'atto di compravendita vero e proprio, mediante cui il venditore trasferisce all'acquirente la proprietà di una casa a seguito del pagamento della cifra pattuita. Il rogito rappresenta, dunque, la conclusione vera e propria delle trattative e segue, normalmente, il cosiddetto compromesso. Si tratta di un'operazione che si fa dinnanzi ad un notaio che, in quanto figura professionalmente abilitata, può garantire sulle identità sia di chi vende che di chi compra e sullo stato dell'immobile (ovvero se questo è a norma, se esistono o meno ipoteche e via dicendo). Il rogito viene letto alle parti e da queste sottoscritto. Da quel momento acquista pieno valore legale. Al suo interno si trovano tutti i dati del venditore e dell'acquirente, così come dell'immobile. Dal 2006 (con il Decreto Bersani) bisogna indicare anche il prezzo di vendita e la modalità di pagamento, come assegno o bonifico.
Imposte acquisto prima casa
Come si è visto, i costi da affrontare per comprare casa non si fermano al valore effettivo dell'immobile. Le imposte dovute sono diverse e dipendono da vari parametri, primi tra tutto l'utilizzo dell'immobile e il tipo di venditore da cui si è acquistata la casa. Se l'immobile è destinato a prima casa bisogna innanzitutto distinguere se il venditore è un soggetto privato o se è l'impresa costruttrice. Nel primo caso, l'Iva non è dovuta. Si pagano l'imposta di registro (2% del valore dell'immobile), l'ipotecaria e catastale (50 euro cadauna). Se l'immobile appartiene alle abitazioni di lusso, l'imposta di registro sale al 9%. Se si compra dall'impresa costruttrice entro 5 anni dal termine dei lavori l'Iva è al 4% e le rimanenti imposte pari a 200 euro ciascuna. Dopo il quinto anno, l'Iva è esente, l'imposta di registro è al 2% e l'ipotecaria e catastale a 50 euro.
Imposte per acquisto seconda casa
E se l'immobile acquistato viene utilizzato non come prima casa? Anche in questo caso vi sono delle sostanziali differenze dipendenti dal tipo di soggetto da cui si è deciso di comprare casa. Il fatto stesso, poi, che non si tratti di una prima casa implica l'aumento delle imposte. Se un venditore è un privato l'Iva rimane esente. L'imposta di registro è pari al 9% del valore dell'immobile. Imposta ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna. Vale lo stesso se il venditore coincide con un'impresa non costruttrice o con quella costruttrice ammesso che siano passati 5 anni dal momento in cui si sono conclusi i lavori di costruzione. Se si acquista da impresa costruttrice entro, invece, 5 anni da questo termine l'Iva si paga al 10% (si sale al 22% per le abitazioni di lusso). Le imposte ipotecaria e catastale, invece, ammontano a 200 euro cadauna.
Domande frequenti
-
Quali sono i costi extra da considerare oltre al prezzo di acquisto della casa?Oltre al prezzo dell'immobile, devi prevedere spese che possono arrivare fino al 10% del valore totale. Queste includono le imposte (di registro, ipotecarie e catastali) e l'IVA, a seconda che tu acquisti da privato o da impresa. Inoltre, se richiedi un mutuo, considera i costi accessori come le assicurazioni obbligatorie o facoltative (es. contro il decesso o la perdita del lavoro) e le spese notarili per il rogito. Una valutazione precisa evita spiacevoli sorprese economiche post-acquisto.
-
Quali documenti devo chiedere al venditore prima di firmare?Prima di procedere, esigi la copia dell'atto di provenienza per verificare la legittimità della catena di acquisti precedenti. Chiedi inoltre la certificazione di agibilità o abitabilità e la conformità degli impianti elettrici e idraulici. È fondamentale verificare l'assenza di ipoteche o vincoli sull'immobile; se presenti, il venditore dovrà provvedere alla loro cancellazione prima del rogito. Un notaio di tua fiducia dovrebbe controllare tutta questa documentazione per garantire la regolarità legale della transazione.
-
Quanto costano le tasse per l'acquisto della prima casa da privato?Acquistando la prima casa da un privato, non si paga l'IVA. Le imposte da versare sono: imposta di registro al 2% del valore catastale (non di mercato), imposta ipotecaria fissa di 50 euro e imposta catastale fissa di 50 euro. Se l'immobile rientra nelle categorie catastali di lusso, l'imposta di registro sale al 9%, mentre le imposte ipotecaria e catastale restano fisse a 50 euro ciascuna. Questi valori si applicano solo se l'immobile è effettivamente destinato ad abitazione principale.
-
Cosa cambia se acquisto la prima casa da un'impresa costruttrice?L'acquisto da impresa costruttrice entro 5 anni dalla fine dei lavori prevede l'applicazione dell'IVA al 4% (22% per le case di lusso). In questo caso, le imposte ipotecaria e catastale aumentano a 200 euro ciascuna. Se l'immobile è stato completato da oltre 5 anni, si applicano le stesse regole dell'acquisto da privato: IVA esente, imposta di registro al 2% e imposte ipotecaria/catastali a 50 euro. La distinzione temporale è cruciale per calcolare correttamente il carico fiscale.
-
Quali sono le imposte per l'acquisto della seconda casa?Per la seconda casa, le imposte sono generalmente più elevate. Se compri da un privato, l'IVA è esente, ma l'imposta di registro è fissa al 9% del valore catastale, più 50 euro per le imposte ipotecaria e catastale. Se compri da un'impresa costruttrice entro 5 anni dai lavori, paghi l'IVA al 10% (22% per le case di lusso) e le imposte ipotecaria e catastale salgono a 200 euro ciascuna. Dopo 5 anni dall'impresa, si tornano ad applicare le aliquote ridotte simili a quelle del privato.
