Cos'è l'usucapione
L'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà o di altro diritto reale, che si verifica grazie al possesso continuato sul bene per un determinato periodo di tempo. Affinché il possesso sia idoneo a trasferire la proprietà occorre che si sia iniziato in modo pacifico, ovvero senza violenza e clandestinità, e sia fatto in modo continuo e ininterrotto per tutto il tempo previsto. In altre parole, se un soggetto è proprietario di un bene (terreno) e per motivi vari non ne esercita il diritto di proprietà per un periodo di 20 anni, può accadere che perda tale diritto perché nel frattempo e per lo stesso periodo, un'altra persona ha preso possesso di quel bene, comportandosi di fatto come se ne fosse il proprietario. Se durante questi vent'anni, il proprietario non fa nulla per interrompere il possesso dell'altro soggetto, questo ne acquista la proprietà per usucapione e lui di conseguenza, la perde.
Usucapione dei beni mobili
L'usucapione dei beni mobili e dei diritti reali di godimento sugli stessi beni si compie grazie al possesso continuato decennale, sempre in virtù del fatto che il possesso sia stato di buona fede (art. 1147 c.c.). In mancanza di questi requisiti, la proprietà dei beni mobili si acquista per usucapione solo dopo il possesso ventennale (art. 1161 c.c.). Vengono quindi in rilievo le caratteristiche del possesso, che, oltre ad essere continuato e ininterrotto, deve essere di buona fede, ovvero il soggetto deve essere entrato in possesso del bene senza la consapevolezza di ledere un altrui diritto, nel pieno rispetto delle regole. L'acquisto di un bene mobile per usucapione avviene perché non esiste un titolo astrattamente idoneo a trasferirne la proprietà; mentre, se tale titolo esistesse, il diritto si trasferirebbe automaticamente in base a quanto previsto dal nostro codice civile all'art. 1153.
Usucapione dei beni mobili registrati
Cosa sono i beni mobili registrati? Con questo termine si intendono quei beni mobili che per legge devono essere iscritti in pubblici registri, rientrando in questa categoria: le automobili, gli aerei e i natanti. L'usucapione a favore di questi beni si compie con il possesso continuo per 5 anni se il bene è stato acquistato in buona fede da chi non è proprietario, in base ad un titolo considerato idoneo a trasferirne la proprietà e debitamente trascritto. Se il bene mobile registrato è stato acquistato senza uno dei precedenti requisiti (titolo idoneo o trascrizione), l'usucapione si compie trascorsi 10 anni da quando è iniziato il possesso continuato e ininterrotto del bene. Nella prima ipotesi parliamo di usucapione abbreviato, mentre nella seconda ipotesi siamo di fronte all'usucapione ordinario.
Usucapione dei beni immobili
L'usucapione dei beni immobili si compie con il possesso continuato del bene per 20 anni, sempre che il possesso sia iniziato in modo pacifico e pubblico. In altre parole, chi si è impossessato di un terreno o di fabbricato in modo violento, ovvero impedendo con vari mezzi l'ingresso al proprietario, o l'ha fatto clandestinamente, quindi di nascosto, non potrà usucapire il bene. Per l'usucapione ventennale non ha alcuna rilevanza il requisito della buona fede. Chi entra in possesso del bene pur sapendo che appartiene ad altri, ma si comporta di fatto come se fosse il vero proprietario, ne acquista il diritto dopo 20 anni. Un'altra ipotesi è quella dell'acquisto in buona fede da chi non ne è il proprietario. In questo caso se l'atto è stato trascritto, l'usucapione si compie dopo 10 anni dalla trascrizione. Non sono soggetti ad usucapione i beni del demanio e quelli appartenenti al patrimonio dello Stato.
Usucapione della piccola proprietà rurale
Con la L. 346/76 il legislatore ha introdotto un tipo particolare di usucapione abbreviata, quella attinente la piccola proprietà rurale. Rientrano in questa categoria tutti i fondi rustici con annessi fabbricati che si trovano nel territorio di comuni classificati montani, nonché quei terreni rurali con annessi fabbricati che, pur non rientrando nei comuni montani, hanno un reddito dominicale inferiore a 180,76 euro. Questi terreni dovranno per legge essere concretamente destinati all'attività agricola ed essere iscritti al catasto terreni. Per questi terreni l'usucapione si compie dopo un possesso continuato per 5 anni dalla data di trascrizione del titolo. Trascorso tale periodo, per dichiarare l'avvenuto usucapione, occorre rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si trova il fondo. La pronuncia del Giudice costituirà titolo valido per la trascrizione.
Trascrizione dell'usucapione
Per rendere effettiva la proprietà acquistata tramite usucapione occorre una sentenza del Giudice, che ne accerti l'esistenza. L'usucapione, si sa, è una situazione di fatto, che di per sé non produce alcun titolo idoneo a essere trascritto nei pubblici registri immobiliari. Per far questo occorre intentare una causa civile davanti al tribunale competente chiedendo l'accertamento dell'avvenuta usucapione. La causa si svolgerà in contraddittorio tra le parti, con l'assistenza di un legale. La prova dell'usucapione può avvenire con vari mezzi, ma quella fondamentale resta la prova testimoniale. Conclusa la causa con esito favorevole, la sentenza costituirà valido titolo ai fini della trascrizione. Una volta trascritta la sentenza nei pubblici registri immobiliari, la proprietà del bene è opponibile ai terzi.
Domande frequenti
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Qual è la differenza tra usucapione ordinaria e abbreviata per gli immobili?L'usucapione ordinaria degli immobili richiede un possesso continuato, pubblico e pacifico per almeno 20 anni, indipendentemente dalla buona fede del possessore. Esiste tuttavia un'usucapione abbreviata di 10 anni: questa si applica quando il possessore ha acquistato l'immobile in buona fede da chi non era il proprietario, purché il titolo di acquisto sia stato regolarmente trascritto nei pubblici registri. In entrambi i casi, il possesso deve essere ininterrotto e il possessore deve comportarsi come un vero proprietario senza usare violenza o nascondersi.
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Come funziona l'usucapione per auto, aerei e natanti?Auto, aerei e natanti sono beni mobili registrati e seguono regole specifiche. L'usucapione abbreviata si completa in 5 anni se il bene è stato acquisito in buona fede, sulla base di un titolo idoneo alla trasmissione della proprietà e debitamente trascritto. Se manca uno di questi requisiti (titolo o trascrizione), scatta l'usucapione ordinaria che richiede 10 anni di possesso continuato e ininterrotto. È fondamentale verificare sempre la presenza del titolo e la sua registrazione per determinare il tempo necessario.
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È possibile usucapire un terreno agricolo in meno di 20 anni?Sì, per la 'piccola proprietà rurale' esiste un'usucapione abbreviata di soli 5 anni. Questa disciplina si applica ai fondi rustici con eventuali annessi fabbricati situati in comuni montani, oppure in comuni non montani con reddito dominicale inferiore a 180,76 euro. Il terreno deve essere iscritto al catasto terreni e concretamente destinato all'attività agricola. Dopo 5 anni dalla trascrizione del titolo, bisogna chiedere al Tribunale locale la dichiarazione di usucapione, la cui sentenza permetterà poi la trascrizione a tuo nome.
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Cosa succede se ho comprato casa credendola mia, ma apparteneva ad altri?Se hai acquistato un immobile in buona fede da chi non era il proprietario, puoi acquisirne la proprietà tramite usucapione abbreviata in 10 anni, a condizione che il contratto di acquisto sia stato trascritto nei pubblici registri. Se invece non hai effettuato la trascrizione, dovrai attendere 10 anni dall'inizio del possesso. In assenza di buona fede o titolo, il termine sale a 20 anni. La chiave è dimostrare il possesso continuato e pubblico, comportandosi come legittimo proprietario.
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Devo andare in tribunale per diventare ufficialmente proprietario per usucapione?Assolutamente sì. L'usucapione è uno stato di fatto che, di per sé, non produce effetti immediati verso i terzi. Per rendere la tua proprietà opponibile a tutti e poterla vendere o ipotecare, devi ottenere una sentenza del Tribunale che accerti l'avvenuto usucapione. Bisogna quindi intentare una causa civile, solitamente con l'ausilio di un avvocato, fornendo prove come quelle testimoniali. Solo con la sentenza definitiva potrai procedere alla trascrizione nei registri immobiliari.
