Il comodato d'uso
Il comodato d'uso è un contratto vero e proprio che si fa in ambito immobiliare. E' quello che viene chiamato contratto a titolo gratuito in quanto non è dovuto alcun canone come invece avviene per altre tipologie di contratto. Con questa formula, un soggetto (chiamato comodante) mette a disposizione di un altro soggetto un immobile per un determinato periodo di tempo, generalmente indicato nel contratto. Se non vi è una scadenza, il comodato d'uso viene definito precario. Ciò significa che il comodante può richiederne la restituzione in qualunque momento. Il comodato d'uso relativo agli immobili si stipula in forma scritta e necessita di registrazione entro 20 giorni dal momento in cui il contratto è stato fatto. Oggetto di comodato d'uso non sono soltanto gli immobili ma anche i beni mobili, come le autovetture, per cui si seguono bene o male le stesse regole.
Gli obblighi di legge per comodante e comodatario
Nonostante il comodato d'uso possa sembrare un tipo di contratto molto più semplice di tanti altri, esistono anche in questo caso degli obblighi di legge che sia il comodante che il comodatario devono rispettare. Il comodato, innanzitutto, non dona al beneficiario il diritto di proprietà sull'immobile ma solo il diritto di goderne per uso personale fino alla data indicata sul contratto. E' il codice civile a disciplinare le principali norme relative al comodato d'uso, in particolare l'articolo 1803. Per legge, il comodatario non può dare l'immobile a sua volta a terze persone a meno che il proprietario non sia d'accordo. in caso contrario si può pretendere l'annullamento del contratto e la restituzione del bene che deve essere comunque restituito appena il comodante lo richiede. Se il comodante muore si estingue il comodato d'uso se questo è di tipo precario.
Come si ripartiscono le spese relative all'immobile
Una domanda che molte volte ci si pone nel momento in cui si sente parlare di comodato d'uso di un'unità immobiliare è relativa al come si ripartiscono le spese relative all'immobile stesso tra chi lo offre e chi, invece, lo prende in consegna. In merito la legge parla chiaro. Le spese ordinarie spettano indubbiamente a quest'ultima figura, ovvero il comodatario. Le spese straordinarie rimangono sempre a carico del comodante che è sempre il legittimo proprietario del bene. Ma cosa accade con le tasse sull'immobile? A chi spettano? L'Imu spetta ai proprietari o usufruttuari, quindi di conseguenza va versata dal comodante. La Tasi dipende dalla durata del contratto. Se questo è superiore a 6 mesi viene divisa tra le due parti. Al comodatario spetta la quota decisa dal comune (10-30%). La tassa sui rifiuti (Tari) spetta solo al comodatario.
Le caratteristiche del contratto di comodato d'uso
Il contratto di comodato d'uso ha diverse caratteristiche. Esso è reale ovvero il suo perfezionamento avviene nel momento in cui il ben viene consegnato. Quando non è previsto alcun canone, il comodato d'uso è gratuito. Il comodato d'uso si può redigere anche in forma libera, ovvero a voce. Per quanto concerne, invece, le forme scritte queste sono richieste esclusivamente quando gli oggetti del comodato sono gli immobili. Si può, quindi, ad esempio evitare per beni come le automobili o i mezzi industriali. E' un contratto che si può definire di durata in quanto l'utilizzo del bene da parte del comodatario è protratto nel tempo. Infine, altra caratteristica riscontrabile è la sua unilateralità con effetti obbligatori in quanto spetta al comodatario non solo custodire il bene ma anche restituirlo (e in perfette condizioni) una volta scaduto il termine previsto dal contratto.
Il comodato d'uso dei beni mobili
Come si è già accennato, il comodato d'uso non riguarda solo i beni immobili ma esiste anche il comodato di beni mobili. Questi possono essere ad esempio, delle autovetture, dei motocicli, dei furgoni, fino anche alle macchine di tipo industriale (e per cui il comodato viene sempre più praticato).Le regole generali non cambiano rispetto al comodato relativo alle unità immobiliari, ma bisogna sicuramente sottolineare cosa accade in caso di danni subìti durante la circolazione del veicolo. In questo caso è diritto del comodatario avere il risarcimento ma non per la riparazione dei danni subiti dal veicolo ma semplicemente per il danno arrecato alla propria persona nel non poter usare l'oggetto il questione. Le spese di mantenimento del veicolo sono a carico del comodatario. RCA e tasse automobilistiche, invece, spettano al comodante, ovvero il legittimo proprietario.
L'imposta di Registro per il contratto di comodato d'uso
Nel comodato d'uso è prevista l'applicazione dell'Imposta di Registro per tutti quei contratti stipulati in Italia o all'estero. L'Imposta di Registro per il contratto di comodato d'uso non è prevista in tutti i casi di contratto verbale. Per quanto riguarda, invece, i contratti scritti è applicata sia per i beni mobili che per quelli immobili con parametri che differiscono di poco l'uno dall'altro. Per i beni immobili, infatti, è obbligatoria la scrittura privata autenticata (o l'atto pubblico) per cui il contratto va registrato entro 20 giorni (se l'immobile si trova in Italia) o 60 giorni (se si trova all'estero). L'imposta di registro è pari a 168 euro. Per i beni mobili, in caso di scrittura privata non autenticata si registra il contratto solo il caso di uso. Per gli atti pubblici o autenticati, tempi e cifre sono uguali al comodato di beni mobili.
