Quando si firma il contratto preliminare
Il contratto preliminare viene redatto in fase di definizione degli impegni che le due parti si assumono, fino al passaggio di proprietà attestato dal rogito notarile. L'acquirente darà impegno circa caparre o pagamenti diversi, ad esempio se salderà tramite ricavato di mutuo o in contanti. Il venditore, al contrario, certifica lo stato dell'immobile da cedere ed eventuali beni accessori compresi come ad esempio mobilio o parti esterne. Si certificano anche eventuali lavori di ristrutturazione da eseguire ed accordi sui pagamenti dei medesimi.
Oneri derivanti dalla firma
Una volta firmato il contratto preliminare, saranno stati definiti gli impegni che le due parti si sono assunte, ognuno per la sua zona di competenza. Dal momento però che la vendita e il passaggio di proprietà non è ancora stata ratificata, sono previste alcuni vincoli di penali. Qualora una delle due parti non rispetti gli impegni presi, se non addirittura voglia recedere dal contratto, verranno corrisposte delle multe accessorie. Ad esempio se il venditore non firmerà il rogito sarà obbligato alla restituzione del doppio delle caparre riscosse, mentre se l'acquirente non potrà perfezionare questo contratto perderà tutte le somme già versate e sarà tenuto a pagare anche le altre somme pattuite in sede di compromesso preliminare.
Domande frequenti
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Qual è la differenza tra contratto preliminare e rogito?Il contratto preliminare, spesso chiamato 'compromesso', è l'accordo con cui le parti si impegnano a stipulare la vendita definitiva in futuro. In questa fase, l'acquirente versa una caparra o acconto e il venditore garantisce lo stato dell'immobile, ma il passaggio di proprietà non è ancora effettivo. Il rogito notarile, invece, è l'atto finale che trasferisce effettivamente la titolarità dell'immobile dall'alienante all'acquirente, rendendo la vendita opponibile ai terzi e registrando il cambio di proprietà presso il Catasto.
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Cosa succede se il venditore decide di non firmare il rogito?Se il venditore si rifiuta di procedere con la vendita dopo aver firmato il preliminare, incorre nella penale della 'doppia restituzione della caparra'. Questo significa che deve restituire all'acquirente l'importo versato inizialmente moltiplicato per due. Tale sanzione ha natura risarcitoria e mira a compensare l'inadempimento contrattuale. È fondamentale che il versamento della caparra sia tracciabile e che nel contratto siano chiaramente specificati i termini e le condizioni per il perfezionamento del rogito.
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Quali sono le conseguenze per l'acquirente che recede dal contratto?Nel caso in cui sia l'acquirente a voler recedere senza un valido motivo contrattuale, perde interamente la somma versata a titolo di caparra. Inoltre, potrebbe essere tenuto al pagamento di ulteriori somme pattuite nel compromesso preliminare come penalità aggiuntive. La perdita della caparra funziona quindi come una sorta di indennizzo per il venditore, che rimane privo dell'immobile per il tempo necessario alle trattative. Per evitare dispute, è consigliabile definire bene le clausole risolutive nel contratto iniziale.
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Cosa deve contenere esattamente il contratto preliminare?Il documento deve descrivere dettagliatamente l'immobile oggetto di vendita, inclusi eventuali beni accessori come mobili o pertinenze esterne. Devono essere chiariti gli impegni economici: importo totale, modalità di pagamento (contanti o mutuo), e la quantificazione della caparra. È essenziale indicare anche eventuali lavori di ristrutturazione concordati e chi ne sostiene i costi. Infine, devono essere fissate le scadenze precise per la stipula del rogito notarile e le condizioni sospensive, come l'ottenimento del mutuo.
