Abusi edilizi

Che cosa sono gli abusi edilizi?

Gli abusi edilizi riguardano la realizzazione di un edificio senza dichiarare al comune competente per territorio l'inizio dell'attività del cantiere oppure senza avere assolutamente il permesso di costruzione. Sono illeciti penali e si verificano sia se si costruisce un'intera opera edilizia che realizzando semplicemente una modifica o un ampliamento di qualunque entità nel volume, nella sagoma o nella superficie dell'edificio senza avere l'autorizzazione amministrativa in tal senso. Inoltre si verificano quando si cambia senza autorizzazione la destinazione d'uso di un immobile. La costruzione di un'opera si classifica nella categoria degli abusi edilizi quando si edifica su suolo non edificabile oppure senza approvazione su suolo edificabile. Sono disciplinati dal Testo Unico sull'edilizia al Titolo IV. Gli abusi edilizi sono reati penali, quindi chi li mette in pratica è soggetto a una sanzione, amministrativa e/o all'arresto.

Le sanzioni previste per gli abusi edilizi

A seconda di quale tipo di abusi edilizi si è compiuto cambia anche il tipo di sanzione. Se gli abusi edilizi comportano solo una difformità parziale dall'opera autorizzata, verranno sanzionati con una multa calcolata solo per la parte costituente abuso. Il responsabile dell'ufficio o il dirigente devono esprimere un parere motivato entro 60 giorni dal momento in cui è stata presentata l'istanza completa. In ogni caso la sanzione sarà di almeno 516 euro fino a un massimo di 5.164 euro. Se invece gli abusi edilizi riguardano interventi eseguiti senza l'autorizzazione a costruire (oppure completamente difformi a quanto previsto nel permesso), viene emanata un'ordinanza di demolizione. È anche previsto l'arresto fino ai due anni. Nel caso che il responsabile non esegua l'ordinanza entro 90 giorni, l'immobile abusivo diventa parte del patrimonio del comune: a questo punto è il Sindaco a ordinarne la demolizione, che viene effettuata dal comune ma a spese del trasgressore.

Come effettuare la sanatoria degli abusi edilizi

Nel caso che gli abusi edilizi non siano in contrasto con le leggi nazionali (Testo Unico sull'edilizia) e con norme urbanistiche territoriali vigenti, è previsto che possano essere sanati: si tratta del cosiddetto permesso di costruire in sanatoria, disciplinato dalla legge 47/1985. La sanatoria prevede una sanzione economica per mettersi in regola. Tuttavia il permesso di costruire in sanatoria non è rilasciabile per tutti gli abusi edilizi: per assentire alla richiesta è necessario che sia rispettato il principio della doppia conformità. In pratica le opere non devono essere in contrasto con la normativa urbanistica in vigore nel comune in cui sono stati costruiti sia al momento di presentazione della domanda di sanatoria che nel momento della realizzazione dell'abuso edilizio. Se si rispettano questi requisiti, bisogna presentare la richiesta nelle modalità previste dal regolamento comunale, allegando la documentazione richiesta. In genere gli allegati sono analoghi a quelli per la richiesta di permesso a costruire, ma gli specifici documenti variano da comune a comune. Fondamentale rimane sempre la relazione tecnica che dimostra il sussistere della doppia conformità.

Sanzioni o demolizione, la scelta del giudice

A novembre 2015 la Corte Costituzionale ha dichiarato illeciti, con la sentenza 233/2015, gli articoli 207 e 208 della Legge Regionale toscana 65/2014, che affidava la scelta di sanzionare con una multa un abuso edilizio o di demolirlo alla discrezionalità dei Comuni. Questa legge prevedeva che, per gli abusi edilizi realizzati in data antecedente il 1° settembre 1967, fosse il comune competente per territorio a valutare l'esistenza di un interesse pubblico che giustificasse la demolizione delle opere. In caso contrario, si decideva una sanzione pecuniaria per un importo fino a 3mila euro. Tuttavia la sanzione non legittimava gli abusi edilizi e, almeno nella forma, l'opera realizzata rimaneva illegale. Secondo la Corte Costituzionale, invece, la legge regionale è una forma implicita di sanatoria: si tratta di una disposizione che esula dalle competenze legislative regionali e una deroga alle sanzioni previste all'interno del Testo Unico dell’edilizia, quello a cui bisogna rifarsi.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra abuso edilizio totale e difformità parziale?

La distinzione fondamentale risiede nell'entità dell'intervento rispetto all'autorizzazione. L'abuso totale si verifica quando si realizza un'opera o una modifica senza alcun titolo abilitativo, come un permesso di costruire, oppure quando l'opera è completamente diversa da quella autorizzata. In questi casi, la sanzione principale è l'ordine di demolizione e può esserci un arresto fino a due anni. Al contrario, la difformità parziale riguarda interventi che rispettano sostanzialmente il progetto approvato ma presentano discrepanze minori, ad esempio lievi variazioni di metri quadri o volumetrie. Per queste ultime si applica generalmente una sanzione pecuniaria calcolata sulla parte abusiva, variabile tra 516 e 5.164 euro, senza necessariamente arrivare alla demolizione.
Quando è possibile richiedere la sanatoria per un abuso edilizio?

La sanatoria, o 'permesso di costruire in sanatoria', è ammessa solo se l'opera irregolare rispetta il principio della 'doppia conformità'. Questo significa che la costruzione deve essere conforme sia alla normativa urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, sia a quella esistente al momento in cui l'abuso è stato commesso. Se l'opera contrasta con le leggi nazionali o con le regole locali attuali, la sanatoria è preclusa. Per richiederla, è necessario presentare istanza al Comune allegando la documentazione tecnica, in particolare una relazione che dimostri il rispetto di questi due parametri temporali normativi, oltre al pagamento della relativa sanzione economica.
Cosa succede se non si demolisce l'abusivo entro i termini stabiliti?

Se il proprietario non ottempera all'ordinanza di demolizione entro 90 giorni dalla notifica, l'immobile abusivo acquisisce una nuova status giuridico: diventa parte del patrimonio demaniale del Comune. A questo punto, spetta al Sindaco ordinare la demolizione ufficiale. La particolarità cruciale è che, pur essendo l'opera passata sotto la gestione comunale, tutte le spese relative alla demolizione restano a carico del trasgressore originario. Il Comune provvederà materialmente ai lavori, ma potrà agire legalmente per recuperare i costi sostenuti dal proprietario inadempiente, aggravando la situazione debitoria dello stesso.
È vero che gli abusi precedenti al 1967 possono essere sanzionati invece che demoliti?

No, questa affermazione è fuorviante alla luce della Sentenza 233/2015 della Corte Costituzionale. Tale sentenza ha dichiarato incostituzionali alcune norme regionali (come quelle toscane) che permettevano ai Comuni di scegliere arbitramente tra sanzione pecuniaria e demolizione per abusi anteriori al 1967, definendole una forma illegittima di sanatoria implicita. Pertanto, non esiste più un'automatica possibilità di 'pagare per restare' basata su tale criterio regionale. Bisogna fare riferimento al Testo Unico sull'Edilizia nazionale: se l'opera non è sanabile per mancanza di doppia conformità o per vincoli paesaggistici/urbanistici, la demolizione rimane l'unica opzione legale prevista dalla legge statale.
Chi ha il potere di emettere il parere motivato sulle sanzioni?

Il potere di esprimere il parere motivato spetta al responsabile dell'ufficio tecnico o al dirigente competente presso il Comune. Questo parere deve essere rilasciato entro 60 giorni dalla presentazione di un'istanza completa per la regolarizzazione o la definizione della sanzione. Il documento è fondamentale perché formalizza la decisione amministrativa sull'entità della multa o sulle condizioni da rispettare. Senza questo parere entro il termine stabilito, il procedimento potrebbe subire ritardi o invalidità procedurali. È consigliabile verificare lo stato della pratica direttamente presso l'Ufficio Tecnico del proprio Comune per assicurarsi che i tempi siano rispettati.