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I vani catastali non corrispondono ai vani fisici, ossia alle stanze di un immobile. Sebbene le definizioni dei due coincidano, ossia una spazio delimitato da pareti, soffitto e pavimento avente illuminazione diretta, dal punto di vista catastale un determinato ambiente può corrispondere ad una frazione di vano. Esistono, infatti, 3 diverse tipologie di vani: il vano principale ha consistenza pari ad un vano e corrisponde agli ambienti principali della casa, come camera o soggiorno; il vano accessorio può essere diretto, se interno all'abitazione, ed ha consistenza pari a 1/3 di vano, od indiretto, se esterno alla casa, con consistenza pari ad 1/4; vano accessorio può essere il bagno od il corridoio, ma anche soffitta o cantina.
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Per gli immobili di categoria A ogni provincia stabilisce dei valori massimi e minimi di superficie, espressa in mq, per ogni tipologia di vano. Qualora un vano superi la superficie massima, allora lo stesso avrà un'addizione sul proprio valore espresso in vani, stabilita tramite un'apposita formula.
Una volta calcolato il totale dei vani, questo va incrementato o decrementato fino ad un massimo del 10% qualora l'immobile presenti elementi di vantaggio (vano scale, locale contatori, od utilità simili) o svantaggio (locali bassi, vani insufficienti). Infine si arrotonda al mezzo vano: questa è la consistenza catastale definitiva.Per gli immobili di categoria B o C, invece, non esiste distinzione alcuna tra i vari locali, che vanno considerati al 100%; è possibile, però, applicare un incremento od un decremento fino al 10% in caso di vantaggi o svantaggi.
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