Il catasto
Il catasto ha origini lontane in quanto fu ideato per la primissima volta ad Ur in Mesopotamia. Ma cos'è il catasto di preciso? Si tratta del registro in cui è annotato ogni bene immobile presente sul territorio italiano. Per beni immobili si intendono sia ogni singolo fabbricato che ogni terreno sia di proprietà pubblica che privata. Al suo interno non si trovano solo tutte le informazioni su case e terreni ma anche sulle strade e su qualsiasi superficie ricoperta da acqua (come ad esempio le piscine). Il termine catasto sembra avere origine greca con il significato letterale di "riga per riga". All'interno del registro del catasto per ogni bene sono indicati località di ubicazione, confini, nome del possessore, rendita. Mediante quest'ultima voce si stabiliscono le tasse che il proprietario di ogni immobile deve pagare allo Stato, ad esempio l'Imu.
Come funziona il catasto
Come funziona esattamente il catasto? Inizialmente tutto ciò che concerneva gli immobili era sotto forma cartacea. Gli archivi del catasto, quindi, erano sommersi di fogli. Adesso gli atti sono cambiati e sono stati interamente digitalizzati. In questo modo anche le capacità comunicative del catasto si sono molto estese. Il catasto ha una funzione sostanzialmente di carattere fiscale ma anche sotto il profilo civile è usato per eseguire progettazioni sul territorio o altre operazioni simili. Per ogni immobile vengono indicati tutti i dati di riferimento come comune, foglio, particella, subalterno, categoria, rendita catastale. Tutte le informazioni sono consultabili liberamente utilizzando gli identificativi catastali o i dati del possessore. La consultazione può avvenire sia online che direttamente presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate.
Catasto dei terreni e catasto dei fabbricati
In Italia esistono due diversi archivi catastali che funzionano comunque in maniera completamente autonoma l'uno dall'altro. Da un lato, infatti, vi è il catasto dei terreni, dall'altro quello cosiddetto edilizio urbano. Nel catasto dei terreni vengono registrati tutti i beni immobili di tipo rustico. Si parla, dunque, di terreni agricoli o costruzioni di tipo rurale. Nel catasto fabbricati si trovano, invece, gli immobili di tipo urbano. In tutti e due i casi, i beni immobili vengono rappresentati su una mappa mediante planimetria. Non si tratta, comunque, di documenti con carattere probatorio, ovvero non servono a provare la proprietà di un determinato immobile. Oltre a questi due tipi di catasto fondamentali ne esistono di altri, di minore rilievo, come quello agrario, quello forestale o quello delle acque.
Le registrazioni delle nuove costruzioni
Le nuove costruzioni vengono rappresentate sulle mappe catastali mediante il disegno della sagoma del fabbricato. Se la nuova costruzione è di tipo rurale va nel catasto dei terreni, sennò in quello dell'edilizio urbano. La prima iscrizione al catasto delle nuove costruzioni va fatta entro il termine massimo di 30 giorni dal momento in cui la costruzione stessa diventa abitabile a tutti gli effetti, presentando l'apposita richiesta. In caso di mancata presentazione della denuncia è prevista una sanzione di tipo pecuniario per mancata dichiarazione al catasto. La dichiarazione relativa alla nuova costruzione e alle variazioni riguardanti gli immobili preesistenti ma non ancora dichiarati va presentata in modalità informatica. Non si tratta di una procedura eccessivamente complicata ma per evitare errori e non incorrere in conseguenze è bene rivolgersi a professionisti abilitati ad accedere agli aggiornamenti del catasto edilizio urbano.
La voltura catastale
Nel momento stesso in cui avviene un trasferimento di proprietà nel settore degli immobili, si deve presentare per legge un'apposita denuncia direttamente all'Agenzia del Territorio competente. Questo accade sia nel caso in cui il trasferimento di proprietà sia dovuto ad un atto tra vivi (come compravendita o donazione) sia in quello di successione (quando cioè una delle due parti è deceduta). Presentare questa denuncia, detta voltura catastale, è di fondamentale importanza dato che da quel momento in poi gli oneri fiscali legati a quell'immobile non sono più a carico dell'anziano proprietario ma del nuovo. La presentazione si può fare o direttamente all'Agenzia del Territorio o all'Agenzia delle Entrate della provincia ove si è aperta la successione (in caso di decesso). I diritti catastali per una voltura sono a carico del nuovo proprietario ed ammontano a 69,62 euro, da pagare al momento della denuncia.
La visura catastale online
Per tutti coloro che ne hanno la necessità, indipendentemente dalla finalità, è possibile effettuare la visura online. E' da Marzo 2014 che l'Agenzia dell'Entrate permette visure online per ottenere le informazioni sugli immobili di cui si è intestatari direttamente con un semplice click. Non vi sono assolutamente costi da sostenere ma occorre semplicemente accedere al portale Fisconline utilizzando per l'accesso il Pin che verrà rilasciato al momento della registrazione. E' possibile fare la visura attuale, quella storica, quella mappale e quella planimetrica. In tutti questi casi, la richiesta va effettuata esclusivamente dal proprietario o, in alternativa, da persona delegata. E' possibile, con le medesime modalità di accesso, ottenere delle ispezioni ipotecari, relative sia all'immobile che ad un determinato soggetto. In questi documenti non compaiono comunque informazioni come quelle relative a sequestri o pignoramenti. I documenti sono in PDF e possono, quindi, essere scaricati facilmente.
Domande frequenti
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Quali sono i termini e le sanzioni per la denuncia di una nuova costruzione?La denuncia di nuova costruzione al catasto deve essere presentata entro 30 giorni dalla data di ultimazione dei lavori, quando l'immobile diventa abitabile. È fondamentale rispettare questo termine perché la mancata dichiarazione comporta una sanzione pecuniaria. La pratica va inoltrata in modalità telematica all'Agenzia delle Entrate. Poiché si tratta di una procedura tecnica che richiede l'uso di specifici software professionali, è altamente consigliato affidarsi a un geometra, architetto o ingegnere abilitato. L'esperto garantirà che i dati catastali (categoria, rendita, planimetria) siano corretti, evitando errori che potrebbero causare problemi futuri nella vendita o nell'aggiornamento dell'immobile.
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Cos'è la voltura catastale e chi deve pagarla?La voltura catastale è la pratica obbligatoria che registra il cambio di proprietà di un immobile nei registri catastali. Deve essere effettuata in caso di compravendita, donazione o successione ereditaria. Lo scopo principale è trasferire gli oneri fiscali (come l'IMU) dal vecchio al nuovo proprietario a partire dalla data di efficacia del titolo. I diritti catastali per la voltura ammontano a 69,62 euro e sono a totale carico del nuovo acquirente o erede. La denuncia va presentata all'Agenzia delle Entrate competente per territorio entro 30 giorni dal rogito o dall'accettazione dell'eredità, spesso tramite un professionista tecnico.
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È possibile richiedere la visura catastale gratuitamente online?Sì, la visura catastale è gratuita, ma l'accesso online è riservato ai proprietari degli immobili o a persone da loro delegate. Per effettuarla, è necessario accedere al portale Fisconline dell'Agenzia delle Entrate utilizzando le credenziali SPID o CIE. Una volta effettuato l'accesso, si possono scaricare gratuitamente vari tipi di visura: attuale, storica, mappale e planimetrica. I documenti vengono rilasciati in formato PDF. Questa opzione è ideale per chi vuole verificare rapidamente lo stato di un proprio immobile senza dover recarsi fisicamente in ufficio o pagare servizi a pagamento offerti da portali terzi.
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A cosa servono i dati catastali e qual è la differenza tra catasto terreni e fabbricati?Il catasto è il registro pubblico che descrive tutti i beni immobili italiani, servendo principalmente a fini fiscali per calcolare le imposte (come IMU) e civilistici per identificare gli edifici. Esistono due archivi principali autonomi: il Catasto Terreni, che registra i beni rustici (agricoli) e le costruzioni rurali, e il Catasto Fabbricati, dedicato agli immobili urbani. Ogni bene è identificato da coordinate geografiche, foglio, particella e subalterno. Importante ricordare che le mappe catastali hanno valore descrittivo ma non probatorio sulla proprietà; per dimostrare il diritto di proprietà è necessario far riferimento ai registri immobiliari conservati presso le Conservatorie.
