I materiali da costruzione devono essere certificati
Il regolamento edilizio prevede che i materiali da costruzione debbano avere delle caratteristiche ben precise. Le norme tecniche per le costruzioni sono chiare, ciò che viene usato a scopi strutturali deve poter essere identificato univocamente dal produttore e qualificato sotto la sua responsabilità. In un cantiere, il direttore dei lavori dovrà essere in possesso della documentazione necessaria, che certifichi la regolarità dei materiali ed eventualmente anche gli esiti di prove sperimentali che ne attestino la qualità. Il compito del direttore dei lavori è controllare ed accertare che tutti i materiali da costruzione come calcestruzzo, cemento armato, carpenteria metallica e quant'altro, abbiano le qualificazioni legali prima di avviare i lavori in un cantiere. Anche i progettisti delle imprese edili hanno bisogno di essere a conoscenza delle leggi che regolamentano la sicurezza dei materiali, che devono essere certificati dal regolamento europeo UE 305/2011 sulla marcatura CE. Il regolamento determina le condizioni necessarie alla messa in commercio dei prodotti da costruzione.
I documenti previsti dal regolamento edilizio
Tra gli elementi per la costruzione necessari in edilizia possono essere annoverati anche permessi, mappe e visure catastali. Prima di far partire i lavori di costruzione o ristrutturazione, è quasi sempre necessario un permesso. I regolamenti edilizi sono diversi in ogni Comune, comunque in linea di massima occorrono la D.I.A. o la S.C.I.A., la comunicazione di inizio lavori o il permesso di costruire. I lavori di manutenzione ordinaria che riguardano riparazioni, manutenzione o rinnovamento, non necessitano di permesso di costruire. Quando si tratta di abbattere o innalzare muri, la maggior parte dei comuni italiani richiede la S.C.I.A., mentre per alcuni tipi di interventi edili ci vuole la comunicazione di inizio lavori o C.I.L.. Il documento che contiene i dati di un immobile è la visura catastale, vera e propria carta di identità di terreni e fabbricati. Su questo documento ci sono i dati tecnici e fiscali del proprietario, ed è indispensabile quando si tratta di compravendita di immobili o di lavori di ampliamento o riduzione che modifichino la rendita catastale. Gli estremi dell'immobile contenuti nella visura catastale vanno indicati nella S.C.I.A..
La visura catastale
La visura catastale è il documento che contiene tutti i dati identificativi dell'immobile; il regolamento edilizio prevede che vadano saputi ancora prima di ordinare i materiali da costruzione per fare i lavori. Questo documento si richiede all'Agenzia delle Entrate, presso lo sportello degli uffici postali oppure su Internet, tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate. Si tratta di un servizio gratuito, a patto che il richiedente sia il titolare dell'immobile. Se occorre la visura catastale di un immobile ubicato in un altro Comune si paga una piccola commissione. Quando si fanno dei lavori che modificano la volumetria dell'immobile, il geometra deve depositare al catasto la nuova planimetria con le modifiche effettuate. Al catasto vengono valutati tutti i cambiamenti apportati e fatti dei controlli sui dati catastali. Eventuali modifiche incideranno sulle tasse come l’I.M.U., che sono calcolate mediante la rendita catastale. In caso ciò avvenga, i funzionari del catasto inviano un avviso di rettifica al titolare dell’immobile che può accettare la nuova rendita o opporsi con un ricorso davanti alla commissione tributaria provinciale.
La mappa catastale
La mappa catastale è la rappresentazione grafica dell’immobile, cioè la planimetria della composizione interna dei vari locali. In caso di terreni vengono rappresentati i confini dell’appezzamento di terreno con i riferimenti necessari al geometra per poterne determinare i confini. In caso di vendita o frazionamenti di terreni, dalla mappa catastale il geometra determina i nuovi confini da depositare a catasto. Il regolamento edilizio prevede che per le modifiche agli immobili come frazionamenti, ampliamenti o modifiche interne dei locali, il geometra debba depositare a catasto la situazione originaria e quella che risulta alla fine dei lavori. I tecnici del catasto devono verificare se i lavori comportino una variazione di categoria o di rendita dell’immobile, nel qual caso aggiorneranno la visura catastale perché questo determinerà un cambiamento della valutazione della rendita e di conseguenza delle tasse da pagare. Sia i materiali da costruzione che visure e mappe sono vincolati dalle leggi vigenti nel Comune dove avverranno i lavori e, solo se saranno perfettamente a norma, gli addetti rilasceranno tutti i permessi necessari per fare le modifiche sull'immobile.
Regolamento edilizio
Il regolamento edilizio prevede che occorra avere l’approvazione dei materiali che si intendano utilizzare per la ristrutturazione, ma non solo, si tratta di un documento assai variegato che disciplina tutte le normative urbanistiche. In alcune zone ci sono dei vincoli paesaggistici e possono intervenire la sovrintendenza alle belle arti, gli addetti dei beni culturali o del Comune per approvare o meno i lavori strutturali e controllare la regolarità di mappe e visure. L’azienda specializzata che svolge i lavori deve certificare che i materiali siano a norma di legge e che vengano rispettati i vincoli urbanistici e paesaggistici nella zona dove verranno fatti i lavori. Ad esempio l’impianto elettrico, l’impianto idraulico e il tetto devono essere certificati e garantiti mediante una dichiarazione firmata di un'azienda certificata. Il nuovo regolamento edilizio unico sta per essere approvato e sono già state accettate 42 definizioni uniformi secondo quanto ha dichiarato il Ministero per le semplificazioni Marianna Madia. Il regolamento unico è una delle misure sblocca Italia che dovrebbero semplificare tutte le procedure burocratiche.
Le semplificazioni del regolamento unico edilizio
Ai sensi dell'articolo 4 del Testo Unico per l'edilizia D.P.R. 380/2001, il regolamento edilizio è lo strumento che disciplina le norme per la costruzione o la modifica degli edifici. Il regolamento tiene in considerazione criteri estetici, paesaggistici, igienici per approvare la vivibilità delle case. Quando si tratta di apportare delle modifiche strutturali la legge prevede che siano i Comuni ad occuparsi di tutte le pratiche burocratiche e gli accertamenti necessari ai lavori edilizi. Il regolamento edilizio è uno strumento che serve a geometri, imprese edili e addetti ai lavori per attenersi alle regole dell'urbanistica locale. La materia urbanistica è demandata a Regioni e Comuni, tuttavia è in progetto il regolamento unico, che semplificherà e uniformerà i contenuti di tutti i regolamenti edilizi italiani. Il decreto sblocca Italia ha previsto uno schema da seguire che riguarda permessi, materiale da costruzione, mappe, visure e tutto ciò che occorre ogni qualvolta si debbano mettere le mani su un immobile. In particolar modo le definizioni dei parametri edilizi verranno standardizzate e per il momento ne sono state approvate 42.
Domande frequenti
-
Quali documenti catastali sono obbligatori prima di iniziare i lavori di ristrutturazione?Prima di avviare qualsiasi intervento edilizio, è fondamentale disporre della visura catastale e della mappa catastale. La visura catastale funge da 'carta d'identità' dell'immobile, contenendo i dati tecnici e fiscali del proprietario, ed è indispensabile per compilare correttamente la SCIA o la DIA. La mappa catastale, invece, rappresenta graficamente la planimetria interna o i confini del terreno. Entrambi i documenti devono essere aggiornati: se i lavori modificano la volumetria o la destinazione d'uso, il tecnico incaricato dovrà depositare le nuove planimetrie al Catasto per evitare sanzioni e problemi futuri nelle tasse come l'IMU.
-
Come devo certificare i materiali da costruzione per rispettare il regolamento edilizio?I materiali da costruzione devono essere conformi al Regolamento Europeo UE 305/2011, che stabilisce le condizioni per la commercializzazione dei prodotti. Ogni materiale strutturale, come calcestruzzo o acciaio, deve possedere la marcatura CE e una certificazione che ne attesti la qualità e la conformità alle Norme Tecniche per le Costruzioni. Il Direttore dei Lavori ha il compito primario di verificare che tutta la documentazione sia in regola prima dell'inizio dei cantieri. È responsabilità dell'impresa certificare che i materiali siano a norma e garantire la sicurezza attraverso dichiarazioni firmate per impianti specifici come elettrico e idraulico.
-
Quando è necessaria la SCIA e quando basta la Comunicazione di Inizio Lavori (CIL)?La distinzione dipende dalla tipologia di intervento. Per la manutenzione ordinaria, come semplici riparazioni o rinnovi superficiali, generalmente non serve alcun permesso. Tuttavia, per interventi più significativi come l'abbattimento o l'alzamento di muri portanti, la maggior parte dei Comuni richiede la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Per altre categorie di lavori minori o specifici, potrebbe bastare la Comunicazione di Inizio Lavori (CIL). Poiché i regolamenti edilizi variano da Comune a Comune, è essenziale verificare le norme locali specifiche prima di presentare la pratica, assicurandosi di indicare correttamente gli estremi catastali dell'immobile.
-
Cosa succede se i lavori modificano la rendita catastale dell'immobile?Se i lavori comportano una variazione della volumetria, della categoria catastale o della superficie utile, la rendita catastale dell'immobile cambierà. Il geometra dovrà depositare le nuove planimetrie al Catasto, che valuterà le modifiche. Di conseguenza, l'Agenzia delle Entrate invierà un avviso di rettifica al proprietario. Questo aggiornamento influirà direttamente sul calcolo delle imposte immobiliari, come l'IMU. Il titolare può accettare la nuova rendita o presentare ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale se ritiene che la valutazione sia errata. È cruciale regolare questa pratica per evitare contestazioni fiscali future.
-
Chi rilascia la visura catastale e quali costi comporta?La visura catastale si richiede all'Agenzia delle Entrate. È possibile ottenerla gratuitamente presso gli sportelli degli uffici postali accreditati o online tramite il sito web dell'Agenzia, purché il richiedente sia il titolare legale dell'immobile. Se invece si necessita della visura di un immobile situato in un Comune diverso da quello di residenza o dove si presenta la domanda, oppure se si richiede una visura per conto di terzi senza titolo diretto, potrebbe essere applicata una piccola commissione. Questo documento è prerequisito fondamentale per ordinare materiali e presentare le pratiche edilizie comunali.
