Cosa è la rendita catastale
L'Agenzia delle Entrate assegna a qualunque unità immobiliare iscritta nel registro dei fabbricati un proprio reddito, altrimenti detto rendita catastale, che costituisce la base fiscale da utilizzarsi per il calcolo delle varie imposte associate. Detto più semplicemente, è il valore che esprime quanto costerà in tasse quel particolare immobile. E' utile conoscerlo ad esempio quando si pensa di comprare casa, per capire l'entità dei futuri esborsi, oppure quando si devono pagare le tasse di successione per un immobile ereditato. Anche in caso di donazioni occorre fare riferimento alla rendita catastale. Attualmente è in atto, o meglio dovrebbe esserlo, un piano di riforma del catasto dalle tempistiche incerte, che dovrebbe comunque risultare operativo dal 2018. E' assodato che porterà sostanziali variazioni nel calcolo della rendita assegnata ad ogni immobile.
Come viene calcolata: la tariffa di estimo
Il reddito assegnato ad un immobile dipende dalla tariffa di estimo e dalle sue dimensioni. La tariffa di estimo si calcola valutando l'ubicazione dell'immobile (comune e zona censuaria) più la categoria di appartenenza, indicante la sua destinazione d'uso. Le categorie sono a loro volta determinate dal gruppo: - A unità immobiliari ad uso abitazioni e uffici; - B unità immobiliari ad uso alloggi collettivi, come scuole, uffici pubblici, ospedali (senza fini di lucro) e prigioni; - C unità immobiliari ad uso commerciale e altro, come negozi, scuderie, stabilimenti balneari. Oltre a questi esistono i 2 gruppi speciali D ed E. Nel primo troviamo opifici, istituti di credito, alberghi (con fini di lucro), edifici galleggianti. Nel secondo vengono inclusi fabbricati quali fari, semafori, edifici adibiti a culto religioso pubblico, ponti comunali e provinciali a pedaggio. Gli immobili di ogni gruppo vengono infine classificati in categorie (definiti da lettera gruppo più numero) in base alla loro tipologia. Per il gruppo A avremo ad esempio A1, abitazioni di tipo signorile, A2, abitazioni di tipo civile, A3, abitazioni di tipo economico, e così via fino ad A11.
Come viene calcolata: la consistenza
L'altro parametro fondamentale per calcolare la rendita catastale di una unità immobiliare è la sua consistenza, che rappresenta le dimensioni che misura. Attualmente, la consistenza non è un parametro unitario, bensì variabile in base al gruppo di appartenenza. Nello specifico abbiamo: - gruppo A, consistenza misurata in vani: - gruppo B, consistenza misurata in metri cubi; - gruppo C, consistenza misurata in metri quadrati. Il conto dei vani vede applicati criteri diversi a seconda della destinazione dei medesimi. Si hanno quindi vani principali (soggiorni, camere, cucine), con superficie calcolata per intero, vani accessori diretti (bagni, corridoi), la cui metratura viene stimata per un terzo della loro superficie reale, e vani accessori indiretti (cantine) la cui metratura viene stimata per un quarto. Una volta determinate sia la tariffa di estimo che la consistenza è possibile, moltiplicando fra loro questi 2 valori, calcolare il reddito assegnato dall'Agenzia delle Entrate all'immobile.
Come conoscerla
Per conoscere la rendita catastale è necessario per prima cosa disporre dei dati catastali dell'immobile. Questi consistono in comune, sezione, foglio e particella. Sono reperibili sull'atto di compravendita, o, in alternativa, facendo domanda di visura catastale presso il catasto. Da qualche anno è possibile anche effettuarla online, sul sito del medesimo. La domanda può essere fatta sia utilizzando l'indirizzo del fabbricato che i dati del proprietario. Infine, collegandosi al sito dell'Agenzia delle Entrate, sarà possibile accedere al servizio gratuito che fornisce informazioni sulle rendite catastali di ogni immobile censito presente sul territorio nazionale. Oltre ai dati catastali bisognerà inserire il proprio codice fiscale e la provincia in cui è ubicato l'immobile. Per chi preferisce non usare la soluzione online, esiste l'opzione di incaricare un professionista, geometra oppure architetto, al quale però occorrerà versare un compenso.
Rendita catastale e imposte
Non sole le imposte che gravano sulla casa, ma anche quella sul reddito del possessore sono influenzate dalla rendita catastale. Quindi avremo in sua funzione l'imposta municipale diretta (IMU), calcolata però anche sull'aliquota decisa dal comune, e la tassa sui servizi indivisibili (TASI), anch'essa comunale. (A prescindere dalla rendita catastale però nel 2016 alcune categorie di immobili ne sono stati esentate.) L'imposta ipotecaria, inerente il trasferimento di immobili nelle varie forme di successione, donazione, compravendita, e l'imposta catastale, relativa alle volture analogamente riferite a compravendita, etc, risultano ambedue influenzate dalla maggiore o minore entità del reddito riferito all'immobile. Idem infine per la tassa di successione o donazione. In questo caso la base di calcolo dipende dall'ammontare della rendita catastale applicata alla categoria dell'unità abitativa, in primis dal suo essere o meno prima casa. Il calcolo dell'ISEE (acronimo di indicatore della situazione economica equivalente), basilare per chiedere agevolazioni come il bonus gas e luce, viene effettuato valutando fra gli altri parametri il reddito dell'eventuale immobile di proprietà.
Riforma catastale
La riforma del catasto, pur tra incagli, modifiche e pause varie, rimane comunque tuttora presente nel programma di governo. Si parla del suo completamento entro il 2018-19. Lo scopo dichiarato consiste nell'ammodernamento degli indici sui quali si basa il valore fiscale di un immobile. Il risultato previsto sarebbe un calcolo equo delle imposte sugli immobili. Per esempio, si ipotizza una corretta collocazione degli edifici nelle categorie appropriate, cosa che allo stato attuale non sempre avviene: lo vediamo nel caso degli edifici di pregio censiti in categorie modeste. Per il gruppo A del registro dei fabbricati la riforma avrà un risvolto importante: si passerà dal calcolo dei vani a quello dei metri quadri catastali. Gli stessi gruppi catastali dovrebbero mutarsi dagli attuali a un più snello duetto: O (immobili ordinari) ed S (immobili speciali).
