Nuda proprietà
La nuda proprietà rientra nel più ampio concetto di proprietà privata; in questo caso il proprietario è sprovvisto in maniera provvisoria del diritto di usufrutto di quel bene, che risulta detenuto da un'altra persona. Tale nozione si applica solo nel caso di bene immobile o di mobile registrato. Generalmente questa disciplina si è diffusa negli ultimi anni che con la crisi in aumento ha spinto molto proprietari di immobili a vendere a prezzi convenienti mantenendo l'usufrutto, cioè l'utilizzo del bene dato in vendita. Questo perché in questo modo si ha una liquidità immediata e la possibilità di continuare a godere del bene che generalmente è un'abitazione. Si stabilisce un termine decorso il quale il nudo proprietario acquista anche la titolarità dell'utilizzo del bene. L'utilizzatore ha l'obbligo di non cambiare la destinazione d'uso del bene e non può trasferire a terzi il diritto acquisito. In quest'ultimo caso il nudo proprietario può richiedere di entrare in possesso del bene, anche se l'utilizzatore può chiedere un conguaglio economico per l'interruzione del diritto di usufrutto.
Caratteristiche nuda proprietà
Le caratteristiche della nuda proprietà devono essere ricercate nel connubio tra la disciplina della proprietà e quella dell'usufrutto rinvenibile negli articoli 978 e seguenti del codice civile. Quello dell'utilizzatore è un diritto temporaneo e non può essere trasmesso con il testamento o mortis causa. Può appartenere anche a persone giuridiche ed in questo caso non deve superare i trent'anni. Per quanto concerne le spese esse sono divise tra il nudo proprietario e l'utilizzatore. Quest'ultimo paga soltanto le imposte e l'ordinaria manutenzione. Mentre quelle straordinarie e tutte le spese relative alla proprietà vengono imputate al nudo proprietario. Anche il diritto di usufrutto deve essere disciplinato e deve sottostare a determinate regole che stabiliscono la durata e a chi esso sia destinato.
Il valore della nuda proprietà
Il valore della nuda proprietà dipende da alcuni punti che è necessario chiarire. Innanzitutto occorre valutare l'immobile secondo dei parametri tecnici esposti da professionisti del settore. In tal senso il prezzo è influenzato dallo stato dell'immobile, dalla sua localizzazione, dalla presenza di impianti funzionanti o di altre pertinenze. Un secondo punto riguarda l'età del venditore che dovrà avere l'usufrutto durante la sua vita. Ad esempio se il valore della proprietà è di 250000 euro e l'usufruttuario la occupa per 20 anni, il prezzo di proprietà può anche dimezzarsi. Si tratta di valutazioni che vanno effettuate o tramite un accordo tra le parti oppure tramite l'ausilio di un professionista del settore che procede a stipulare il contratto nell'interesse di entrambe le parti. Ovviamente acquistare un bene con la nuda proprietà risulta tanto più conveniente dal punto di vista economico tanto più il diritto di usufrutto sarà lungo.
Uso della nuda proprietà
L'uso della nuda proprietà ha registrato un incremento negli ultimi anni dovuto soprattutto alla crisi. Infatti in tal modo si ottiene un bene immobiliare pagandolo di meno. Vi sono regioni che hanno avuto un incremento notevole come la Basilicata, la Liguria, il Friuli Venezia Giulia. Altre regioni invece hanno avuto una diminuzione. Tali aumenti e diminuzioni non sono facili da spiegare e sono tante le ragioni per cui sono avvenuti. L'andamento della diffusione della nuda proprietà è dipendente da numerosi fattori; è indubbio, però, che questa modalità possa essere un'alternativa interessante per quanti hanno la necessità di realizzare una certa liquidità, senza perdere il diritto di abitazione.
Il pagamento della nuda proprietà
Per quanto concerne il pagamento della nuda proprietà esso può avvenire in due modi. Nel primo caso l'importo stabilito può essere saldato al momento della stesura dell'atto notarile. Il secondo caso riguarda una sorta di rateizzazione dove una parte viene versata al momento della conclusione del contratto mentre l'altra parte viene erogata mensilmente in comode rate. In questo caso si può scegliere di non aggiungere gli interessi o che questi siano molto bassi. Quest'ultima modalità risulta essere molto vantaggiosa per tutte e due le parti. Infatti l'acquirente può dilazionare il pagamento senza ricorrere a prestiti bancari, utilizzando soltanto il proprio stipendio, mentre il venditore può utilizzare la rata mensile come una sorta di rendita vitalizia. Nel caso in cui il venditore muoia prima del previsto, l'acquirente deve agli eredi l'importo ma questi non possono avere il bene locato.
Vantaggi della nuda proprietà
I vantaggi della nuda proprietà sono molteplici. Innanzitutto se ne possono riscontrare alcuni da entrambe le parti. Per chi acquista infatti il prezzo è vantaggioso e può essere spinto a lasciare un bene immobile ai figli o agli eredi, senza pagare troppo. Chi vende invece può avere la liquidità che gli spetta continuando ad usufruire del proprio bene, senza dunque dover traslocare o trovare un altro posto. Un altro aspetto vantaggioso sta nel fatto che il prezzo può essere pagato o con una rata unica oppure dilazionato in comode rate mensili. Un ultimo beneficio è legato al fatto che se si decide di pagare a rate non bisogna rivolgersi ad istituti di credito o a banche per ottenere eventuali prestiti. Quindi non si dovranno pagare interessi o non si corre il rischio di un rigetto della pratica di finanziamento.
Domande frequenti
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Qual è la differenza tra nuda proprietà e usufrutto?La nuda proprietà e l'usufrutto dividono il pieno dominio di un immobile. Il nudo proprietario è il titolare legale del bene, ma non può usarlo né goderne direttamente. L'usufruttuario, invece, detiene il diritto di utilizzo e godimento (ad esempio, abitarci o affittarlo) per un periodo determinato o vitalizio. Quando l'usufrutto cessa, solitamente per decesso dell'usufruttuario, la piena disponibilità dell'immobile torna interamente al nudo proprietario, unificando nuovamente le due componenti.
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Chi deve pagare le spese straordinarie e ordinarie?La ripartizione delle spese segue regole precise. L'usufruttuario sostiene le spese di ordinaria manutenzione, le riparazioni lievi e le imposte periodiche legate all'utilizzo del bene. Al contrario, il nudo proprietario è responsabile delle spese straordinarie, come grandi ristrutturazioni, interventi strutturali o rifacimenti importanti, poiché queste riguardano la conservazione del valore del capitale immobiliare. È fondamentale chiarire questi obblighi nel contratto per evitare controversie future.
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Come si calcola il valore della nuda proprietà?Il valore della nuda proprietà non è fisso, ma si determina sottraendo dal valore di mercato pieno dell'immobile il valore dell'usufrutto. Quest'ultimo dipende principalmente dall'età dell'usufruttuario: più è anziano, minore è la durata stimata dell'usufrutto e quindi maggiore è il valore della nuda proprietà. Professionisti del settore utilizzano tabelle attuariali per effettuare questa stima. Ad esempio, se l'usufruttuario è giovane, il prezzo della nuda proprietà sarà significativamente inferiore rispetto a quello di un immobile con usufrutto vitalizio su una persona anziana.
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È possibile pagare la nuda proprietà a rate?Sì, il pagamento può avvenire sia con un'unica soluzione al rogito, sia tramite rateizzazione concordata tra le parti. Questa seconda opzione permette all'acquirente di dilazionare il costo senza necessariamente ricorrere a mutui bancari, evitando così interessi e costi di istruttoria. Il venditore riceve le rate mensili come una rendita. Tuttavia, se il venditore (usufruttuario) dovesse decedere prima della fine delle rate, l'acquirete rimane debitore verso gli eredi dell'importo residuo, senza poter comunque disporre pienamente del bene fino al completo saldo.
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Cosa succede se l'usufruttuario vuole vendere il suo diritto?L'usufruttuario può cedere il proprio diritto a terzi, ma il nuovo titolare subentra esattamente nella stessa posizione giuridica: avrà lo stesso tempo residuo di godimento e gli stessi obblighi. Il nudo proprietario non può impedire questa cessione, ma deve accettare il nuovo utente. Se il contratto originale vieta il trasferimento, allora servirà il consenso del nudo proprietario. In ogni caso, il passaggio di proprietà dell'usufrutto non modifica la scadenza finale del diritto, che resta legata alla vita naturale del primo usufruttuario o al termine pattuito.
